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房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整過(guò)程中，加力實(shí)施城中村改造及危舊房改造，成為地方推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)一個(gè)重要抓手。

這其中，洛陽(yáng)在城中村改造中引入“以購(gòu)代建”方案，提供了一個(gè)可供借鑒的樣本。

據(jù)洛陽(yáng)市政府3月11日公布的信息，洛陽(yáng)將實(shí)施城中村改造以購(gòu)代建方案，在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎(chǔ)上，根據(jù)上級(jí)專(zhuān)項(xiàng)借款使用要求，創(chuàng)新引入房票安置、自主購(gòu)買(mǎi)、組織購(gòu)買(mǎi)三種以購(gòu)代建安置方式。

據(jù)了解，洛陽(yáng)實(shí)施城中村改造以購(gòu)代建的安置房源，主要為已開(kāi)工建設(shè)但尚未銷(xiāo)售，且持有預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，以及已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。各城市區(qū)會(huì)建立專(zhuān)門(mén)的“房源庫(kù)”，并向社會(huì)公示，同時(shí)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。

對(duì)于以購(gòu)代建安置方式有哪些優(yōu)惠政策，洛陽(yáng)市住建局方面介紹，選擇此類(lèi)方式的群眾，在貨幣補(bǔ)償范圍內(nèi)免征契稅，超出部分依法征收契稅；憑借購(gòu)房合同，可在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)，在房屋交付前，子女可保留原片區(qū)入學(xué)資格。

而在組織購(gòu)買(mǎi)模式下，符合棚戶(hù)區(qū)改造政策的樓盤(pán)，按規(guī)定減免相關(guān)稅費(fèi)；簽訂購(gòu)房合同后，可申請(qǐng)商業(yè)貸款，符合條件的還能申請(qǐng)公積金貸款。

就洛陽(yáng)為何出臺(tái)以購(gòu)代建實(shí)施方案，洛陽(yáng)市住建局方面表示，一方面是響應(yīng)國(guó)家積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的戰(zhàn)略部署，滿(mǎn)足洛陽(yáng)自身城市發(fā)展需求；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿(mǎn)足群眾房屋安置多元化、個(gè)性化需求，同時(shí)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，支撐城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

“按高層近期會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，2025年要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，這些舉措將充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波稱(chēng)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦表示，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，可充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，將成為各地接下來(lái)重點(diǎn)推進(jìn)的一項(xiàng)工作。

“這些措施一方面可以通過(guò)改造改善城市界面，提高土地利用價(jià)值；另一方面，舊改釋放出來(lái)的需求，是消化庫(kù)存的一股重要力量?！北R文曦稱(chēng)。

2月28日，住建部副部長(zhǎng)長(zhǎng)姜萬(wàn)榮在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，城中村改造政策支持范圍從35個(gè)城區(qū)常住人口超300萬(wàn)的大城市擴(kuò)展至地級(jí)及以上城市，旨在推動(dòng)城市更新和居民安置。

擴(kuò)需求方面，2025 年《政府工作報(bào)告》中提出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。關(guān)于城中村和危舊房改造，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在今年兩會(huì)民生主題記者會(huì)上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，要在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

中指院分析師也認(rèn)為，“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”可謂房地產(chǎn)擴(kuò)需求的重要政策，向市場(chǎng)釋放出相當(dāng)積極的信號(hào)。通過(guò)貨幣化方式及房票安置城中村改造所產(chǎn)生的需求，將是 2025年增加住房需求的重要措施。

對(duì)于這些舉措能產(chǎn)生多大的市場(chǎng)效應(yīng)，張波指出，城中村改造通過(guò)貨幣化安置，衍生的增量住房需求，將直接助力商品房庫(kù)存壓力的化解。數(shù)據(jù)顯示，僅在35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套。`

國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示，以新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造來(lái)做估計(jì)，貨幣化安置將拉動(dòng)2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后，還將拉動(dòng)原址建設(shè)約5000億元的建安投資。

張波表示，根據(jù)各地的政府工作報(bào)告，24個(gè)省市將城中村改造作為重點(diǎn)工作進(jìn)行部署。其中，包括上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽等12個(gè)省市在內(nèi)，提出了具體實(shí)施目標(biāo)。

“總體來(lái)看，高層推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)‘止跌回穩(wěn)’的目標(biāo)依然堅(jiān)定不移，從中央到地方，一系列政策開(kāi)始在微觀層面逐步細(xì)化落實(shí)。而‘兩舊一村’改造和城市更新，是其中的重要組成部分。隨著城市更新、城中村改造不斷擴(kuò)容增效，各地正進(jìn)入加快落地的階段?！眱|翰智庫(kù)研究中心總經(jīng)理于小雨表示。

以洛陽(yáng)為例，據(jù)2025年洛陽(yáng)市政府工作報(bào)告，洛陽(yáng)今年將穩(wěn)步實(shí)施19個(gè)城中村改造項(xiàng)目，110個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目全部開(kāi)工。

“在上海，今年2月上海提出優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策，將全面提速‘兩舊一村’改造和城市更新，全面完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造，完成不成套舊住房改造31萬(wàn)平米，啟動(dòng)‘城中村’改造項(xiàng)目25個(gè)。”于小雨稱(chēng)。

張波指出，與去年相比，今年城中村改造不僅力度更強(qiáng)，目標(biāo)也更明確，多地今年將改造的城中村規(guī)模也有所擴(kuò)大。“2025年是城中村改造的關(guān)鍵一年，政策支持力度空前，改造規(guī)模和范圍大幅擴(kuò)大。貨幣化安置下的城中村改造，將成為樓市一個(gè)重要的‘引擎’?！?/p>

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